文|羊迪（《从房客到房东》《租个好房子》作者、房产咨询师）
本文系作者参加九派新闻“九派圆桌”直播《住房租赁条例来了，我们能租到好房子吗？》议题讨论上的发言整理而成，发布前经作者审阅。
图源视觉中国
[1]每个房东都要给房客提供空气质量检测报告
《住房租赁条例》（下简称条例）将于2025年9月15日施行，房东、房客应该予以特别关注。对房东来说，出租房屋一直以来都是一件麻烦的事情，北京、上海两个城市的住房租金年化收益率大概只有1.5%-1.8%，不会超过2.0%。我们把钱存到银行里，差不多也能有这样的收益。但要租出去的话，要担心这个租客不交房租、那个租客把房子搞坏。
而《条例》实施以后，对房东的要求更多、更严，房东如果财务压力不大，个人建议房子直接租给长租公寓，来做一个风险隔离，让长租公寓门去管《条例》里面的建筑、消防、燃气、室内装修等等新的要求。
因为《条例》里有个非常重要的、非常不一样的规定，就是未来租房的时候，房东要给租客提供一份空气检验报告证明，来证明自己房子的空气质量达标。
但据以往的经验来看，没有任何一个房东会给租客提供这样的空气质量检测报告，未来大概率也不会有，因为很可能房东和房子不在同一个城市、房东本身的工作很忙，以及一份报告要上百元才行。相较而言，企业就可以提供，毕竟它们手下有几千个上万个房源，有各个监管部门盯着，它们必须这么干。
如果不提供报告，根据《条例》，个人房东的罚款金额是2000到10000元，企业的罚款金额则是2万到10万元，所以企业也更有动力去执行与落实。
我认为，《条例》如果严格执行，市场上那些小房东、二手房东未来会逐渐消失掉。因为《条例》说了，所有的租房协议都要备案，但个人小房东备案的动力太小。这样导致的后果会是租房企业未来的市场份额变得很大，现有的租房品牌们市场份额可能会扩充10倍不止。未来租售同权、租一辈子房，我们这一代人也许真的可以看得到。
我曾经以租房受害者的身份被央视采访过，2018年，我住在一个集中式长租品牌公寓里，当时住了大概一个月，浑身头疼、乏力，身上起了大大小小的红疹，现在回想起来，这是非常明显的甲醛中毒症状。但当时因为无法可依，即便我知道是因为甲醛导致的，即便我有专业机构的证明甲醛超标的空气质量检测报告，当时的自己也没有拿到任何的赔偿，只能默默退租。
当时的自己就觉得特别憋屈，明明是长租公寓企业做错了，但无法可依、无法可治。
《条例》要到9月份才实行，这还有一个比较长的过渡期，咱们作为租客在未来租房，一定要问房东索要空气质量检测报告。而如果房东不提供，我们又担心甲醛超标，那么咱们就可以先自己请专业的机构进行检测。按照规定，整个房间都要进行检测，还是按点位来，客厅一个点位、卧室一个点位等等。检测之前的12个小时，一定要将门窗关好。甲醛浓度小于等于0.08毫克每立方米，才算合格。大于等于这个数字，全部都属于甲醛超标。
如果最终的结果是超标了，检测费用是不是要给我报销？因为此项问题而导致了误工，误工费是不是要谈一下？精神受到损失以及身体有了红疹，诊疗费是不是也要出一下？
现在好处是，我们终于有法可依了，像我这样的受害者，未来不会再哭诉无门了，租客，终于硬气了一点。
[2]房东得好好读一读条例，很可能你已经违规了
过去，我们还会看到有的房东将走廊、过道隔断成一个卧室，我曾经住过那种客厅里面有六张床，分上下铺的，一个房间大概100平，得有二三十个床位。这个群租现象，在条例出台之前就是违规的，他们本身就是知法犯法了，在《条例》出来之后才改的可能性不大。但是某些房东如果真的不知道自己过去违规了，那么现在要做的事情就是终止租赁、恢复原状。可以跟租客说，不好意思，因为出了新《条例》了，麻烦您转租到其他房屋，我给您补偿一部分费用。随后必须隔断拆掉，恢复成原来的房屋结构。
否则，9月15日之后如果被发现、被举报，就需要立刻整改。如果在规定时间内不改，个人罚款2000到10000不等，公司罚款2万到10万元不等。除此之外，屡教不改者，违规行为会被纳入全国信用信息共享平台，影响贷款、社保等权益。
我还要额外强调一点，现在租客可以直接提醒房东将房子备案，如果不备案，租客可以自行备案。可以给房管局或者住建局的市场科或房管科，打电话过去，说想做一下备案，他们就会给你备案，很简单，甚至都不用去现场，直接发邮件把扫描件发出去就可以了。
备案了就纳入到监管，以后有什么事情，就不会扯皮。举例来说，如果在北京，租客就可以拨打12345咨询电话，会有专业人员会帮你解惑。
我也建议房东要仔细读读这个《条例》，因为很可能你已经违规了。我之前作为房东，就不知道要每半年要到房子里面检查一次消防设施。但是据我了解很多的房东，对于没有同在一个城市的房子，已经几年没有去检查过了。
租客也一定要读一读，看到房东违规了，你要跟房东去说，如果房东屡教不改，你就要换一个房东，不能拿你的生命安全、身体健康去冒险。
在租房合同到期之后，双方默认把合同期限给延长。这在法律上来说，它是补充条款，不需要额外再签更多的协议，另外，口头约定或者是微信聊天记录，也算契约的一部分，但我们不能傻傻地跟房东直接口头约定，却没有任何的证据，通过录像的形式，则可以把口头约定记录下来。
[3]签租房合同之前，这里提供5个避坑指南
租房过程遇到的各种坑，80%以上都是和二房东的纠纷，而不是和大房东。因为大房东拿着你一个月租金的押金并不多。但是房客住的是他们几百万的房子，大房东更怕你对他们的房子做不好的事情。
我之前经历过一个血淋淋的教训，当时是北京一家中介机构，让我在签租约的时候，直接给我做了一个贷款协议，然后把一年的房租全都给通过贷款的形式贷出来了，而我每个月来还贷款，他们每个季度给房东付一次钱。作为租客的我就非常被动，因为我即便未来退租了，但我的贷款还在，更因为签了这样一个贷款协议，根本就不可能转租、退租。交出去的钱根本回不来。
怎么避坑？
首先，最开始能不和二房东签就不签，一定要和二房东签，尽量不和那种没听过名字的小机构签。但凡是大点的二房东，不会允许我们去改合同，这些改不了的合同，叫制式合同，上面的条款叫格式条款。作为一个租客，只有选择签和不签，大部分租客会选择签，但是要注意的是，制式合同上的格式条款，法律效力是欠缺的，不是签了什么，就认什么。我们可以跟管家说好了，我是为了租你的房子才签你的协议，但不代表你的协议上面每一个条款我都认可。
他们要想让制式合同上的格式条款具有法律效力的话，需证明自己已经明确告知乙方，并且乙方知晓并认可才行。但很多的租赁企业，管家们没有达到这样的水平，执行有欠缺，这个时候，租客即便改不了合同，也要该录像的录像、该录音的录音，到时候拿着咱们的录音录像去绕过合同里的霸王条款维权。
而如果合同可以改，我们仍要关注五点：
第一，我们要明确二房东是否真的可以处置这套房子，二房东跟原房东签的协议，要看一下。
第二，合同的核心条款要审查，房子是五层还是六层？租给几个人，哪一间租给我，要非常明确。还有租约、租金、租期、签约方。是跟大房东签，还是二房东签、三房东签，这些都要去确认。
第三，看清楚费用分摊与押金条款，合租的朋友特别要注意。是按房间付水电，还是按人头付水电，是按商业的水电付，还是按民用的水电付，这些差别都蛮大的。
以前收的押金和月租金，有押一付六、押二付三、押三付一这些形式，基本是付的租金越少，交的押金就越多，大部分都是押一付三、押二付一这两种形式。现在明确规定，房东最多只能收租客一个月的押金，超过一个月就违规，我作为租客可以不签。
第四、违约责任与解约条款，乙方违约了，罚则是什么？甲方违约了，罚则又是什么？跟二房东签，大房东违约了怎么办？大房东对二房东违约、二房东再对我违约，我怎么办？
我们可以把违约金多设置一点，不只是把押金退还，尽量还要多收一部分钱。需要注意的是，违约金的金额最高是总的租房合同金额的20%，超过这个数额的违约金就是无效的。
关于解约条款，之前有一个数据，在北京上海的年轻人，租约持续时间只有十个月。这一数据表明，很多人都会经历提前退租的情形，那么你提前退租，有违约责任，违约金付多少？我转租给其他人，是否可以把押金退给我？这些情况都要写在合同里。
第五，留存证据与附加协议。签约的时候特别需要留意与二房东的电子签，理论上，二房东只要想改，改一下后台数据就可以了。所以，我们要下载租房合约的PDF文件。另外，签约的过程中，要去录像。我们口头确认的内容，都作为补充条款放在合同里。这份文件要保留下去，保留到我们不需要维权的时候为止。
我们各种各样繁琐的租房操作，就是为了未来如果真遇到问题，可以简单与高效地解决掉它们，防患于未然。
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